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La SCI pour un achat immobilier à plusieurs

Publié le 19/10/2022

Acheter un bien immobilier en SCI permet d’acheter à plusieurs de manière simple et efficace. Mais cela permet aussi d'optimiser son investissement locatif, de faciliter la transmission patrimoniale et de payer moins d’impôts ! Explications.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une entité juridique (constituée de deux personnes au minimum) permettant d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. Chaque membre de la SCI a le statut d’associé et touche des parts sociales sur les revenus de la SCI, proportionnelles à son apport financier dans la structure. Les charges et éventuels travaux sont répartis de la même manière. 

Par défaut, la gestion courante de la SCI incombe aux associés. Vous pouvez toutefois vous aider d'un logiciel de gestion locative pour les démarches administratives et fiscales. Autre option : confier cette tâche à une agence de gestion locative, ce qui engendrera des frais de gestion répartis entre les associés de la SCI.

Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

L'achat en SCI permet de limiter les droits des associés à leurs parts sociales, contrairement à l’indivision où chaque propriétaire (nommé indivisaire) détient une quote-part et des droits qui s’étendent à l’ensemble du bien. Ainsi, la SCI protège le ou les biens immobiliers détenus, notamment en cas de mésentente entre les associés ou d’aspirations divergentes. En effet, vous ne vendez ou cédez pas à proprement parler la propriété du bien, mais uniquement vos parts dans la société qui détient ce bien. Cette forme d’investissement est donc particulièrement indiquée pour gérer le patrimoine familial.

De plus, si vous souhaitez léguer ce patrimoine à vos enfants au travers de la SCI, vous bénéficiez des abattements de droits de succession en ligne directe, c’est-à-dire 100 000 € par enfant et par donation, renouvelable tous les 15 ans.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Selon l’usage que vous souhaitez faire du bien immobilier acquis, vous pouvez opter pour différentes formes de SCI. Tout d’abord, la SCI de gestion-location. C’est la forme la plus répandue de société civile immobilière. Elle est dédiée à l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers à des fins de location. Son but est donc de générer des revenus locatifs pour les propriétaires. La SCI d’attribution permet, elle, d’acquérir un bien immobilier de grande taille (immeuble généralement) et de le diviser en plusieurs lots, répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales dans la société. 

La SCI familiale est dédiée à l’inverse : permettre à plusieurs personnes d’acquérir un même bien immobilier. Elle a donc vocation à constituer un patrimoine transmissible plutôt que d’investir dans le locatif. Enfin, la SCI de construction-vente permet d’investir dans l’achat d’un terrain afin d’y construire un immeuble et de le vendre ou de le louer (en un ou plusieurs lots) pour en tirer des bénéfices ou des revenus locatifs.

La SCI est considérée comme une personne morale à part entière qui dispose d’une existence juridique propre et donc de son propre patrimoine. Cela permet de séparer les actifs d’exploitation des actifs immobiliers de l’entreprise, comme stipulé dans les articles 1845 du Code Civil et suivants.

Comment financer l'achat d'un bien immobilier en SCI ?

Pour investir en SCI dans le cadre d’un achat immobilier, aucun capital social minimum n’est demandé. Vous pouvez ainsi apporter un apport financier ou en nature (bien immobilier) dans votre participation à la SCI et ce sans que l’administration fiscale ne vous demande une attestation de dépôt des fonds. Vous pouvez également financer votre acquisition de parts sociales en SCI via l’emprunt auprès d’un établissement bancaire. Attention toutefois, dans ce cas, vous ne pourrez pas avoir accès aux prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt conventionné…). Les taux d’emprunt suivent en revanche ceux des prêts classiques, que vous empruntiez en votre nom ou au nom de la SCI.

À noter qu’après votre apport initial (via votre apport ou votre prêt) qui vous permettra de détenir des parts dans la SCI, vous pourrez continuer à l’alimenter en fonds propres si vous le souhaitez.

Achat immobilier en SCI : quelles sont les étapes?

Les étapes à suivre lors de la constitution d’une SCI sont assez simples. Il faut d’abord en rédiger les statuts, qui définissent les règles de fonctionnement de la société. Vous pouvez le faire seul ou les faire rédiger via un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable…). Une fois que cette étape est achevée, vous devrez déposer le capital social de la SCI (via un apport ou un emprunt), ce qui nécessite d’ouvrir un compte bancaire au nom de la société. Il vous faudra ensuite publier une annonce légale dans un journal spécialisé afin de rendre publique votre démarche, ce qui coûte autour de 190 €. Enfin, vous devrez constituer le dossier d’immatriculation de votre SCI et le déposer au Greffe du tribunal de commerce. Les frais d’immatriculation sont de 66,88 € TTC.

Il est également possible de réaliser l’immatriculation de votre société de façon dématérialisée, via une plateforme juridique.

Quelle fiscalité pour un bien immobilier acheté en SCI ?

La SCI est un choix judicieux pour réduire ses impôts. En effet, l’investissement locatif en SCI peut vous permettre de déclarer vos revenus locatifs au titre de l’impôt sur les sociétés. Attention toutefois, cela ne vaut que pour les locations meublées. En effet, si vous louez un logement vide, vos revenus locatifs issus de la SCI seront obligatoirement imposés au titre de l’impôt sur le revenu et non comptabilisés en tant qu’impôts sur les sociétés. 

En dessous de 38 120 € par an, le taux d’imposition sur les sociétés est de 15 %. Au-delà, il passe à 25 % (sur l’exercice 2022).

Comment revendre un bien immobilier acheté en SCI ?

Pour revendre un bien immobilier détenu par une SCI, tout dépend de comment s’entendent les associés. Si tous sont d’accord sur la vente, le processus se fait dans le même cadre qu’une vente classique, à ceci près que les liquidités issues de la vente sont réparties entre les associés à hauteur de leur participation dans la société. En raison de sa détention sous un statut de SCI, le bien devra toutefois être soumis au régime des plus-values, ce qui signifie que les détenteurs de la SCI devront payer une taxe spécifique lors de la vente du bien immobilier. Son coût (prix du bien assorti des frais de notaires) est réparti entre les associés selon le nombre de parts qu’ils détiennent. À noter que la vente peut être exonérée de cette taxe si la SCI a plus de 30 ans d’existence, si le logement est la résidence principale d’un associé ou encore si le prix de vente est inférieur à 15 000 euros.

Toutefois, si les associés ne sont pas en accord sur la vente du bien immobilier, le processus diffère. Chaque associé souhaitant quitter la SCI doit alors vendre ses parts, individuellement, à un nouvel associé. Ils seront alors chacun soumis à la taxe sur les plus-values immobilières, qui sera calculée différemment. Là encore, l’exonération sous les mêmes conditions que précédemment s’applique.

La vente du bien immobilier en SCI ne signifie pas la dissolution de cette dernière. La SCI peut perdurer et servir à l'achat d'autres biens immobiliers par la suite.

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