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Promesse ou compromis de vente : quelle différence pour un achat immobilier ?

Publié le 16/03/2022

Avant la signature d'un acte de vente définitif, des délais sont parfois nécessaires, notamment pour permettre à l'acheteur de finaliser son crédit immobilier. Dans l'attente, les deux parties peuvent donc s'engager via un compromis ou une promesse de vente.

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente, parfois appelée promesse « unilatérale » de vente, dans la mesure où elle n'engage que le vendeur, lui permet de réserver le bien à l’attention exclusive d'un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond normalement à 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire. La promesse de vente obéit à un formalisme bien précis. Elle doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé. Pour conclure la vente, l’acquéreur doit alors confirmer son intention d'achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu.

Promesse de vente : le vendeur peut-il se rétracter ?

Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur reste libre d’annuler la transaction tant que l’acheteur n’a pas levé l’option... mais cela peut lui coûter cher ! En plus de perdre l’indemnité d’immobilisation, il risque d'être condamné à payer des dommages et intérêts pouvant s'élever à 20 % du prix du bien ! Si le vendeur souhaite se rétracter après la levée d’option d'achat, l’acquéreur peut choisir d'être indemnisé comme précédemment expliqué ou alors procéder à une vente forcée du bien immobilier en saisissant le tribunal de grande instance.

L’acheteur ne peut pas ou ne veut plus acquérir le bien immobilier : que se passe-t-il ?

Si l’acheteur souhaite se désister et ne lève finalement pas son option sur le bien, il perd son indemnité d’immobilisation qui reste acquise au vendeur. Toutefois, si le désistement est dû à la réalisation de l’une des clauses suspensives de la promesse de vente (impossibilité de trouver un prêt immobilier par exemple), l'acquéreur peut se désengager tout en étant remboursé de son indemnité d’immobilisation.

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